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怎样辨别小产权房?小产权房到底靠谱吗?

发布时间:2021-10-15作者:小编游览:150

  “小产权房”,并不是一个法律的概念,知识人们在实践过程中约定俗称的称呼。具体是指在农村集体土地上建设的房屋,房产证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,也称为“乡产权房”。


  一、什么是小产权房?


  “小产权房”其实就是“乡产权”、“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权。


  “小产权房”是一些村集体组织或开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。


  我们先来看看相关政策:


  2011年11月,《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策(2011年国土资发178号)发布,明确指出小产权房不得登记发证。总结来讲,“小产权房”就是三无产品:


  1、没有国家发放的土地使用证和预售许可证,买卖合同的效力一般认定为无效;


  2、购房合同在国土房管局不会给予备案;


  3、只有使用权,没有所有权。所谓的房产证也不是真正合法有效的房产证。


  二、“小产权房”有什么缺点?


  小产权房交易不受法律保护,同时在转让等方面有很大的限制。


  1、法律效力


  “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效,但也区分不同情况:


  ①、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效;


  ②、对于房屋出售给本乡以外的人员,未经有关部门和组织批准,如果合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应做无效处理。


  2、房产转让


  “小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。


  根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向本非集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。

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  3、政策风险


  购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿向产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。


  购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。


  三、怎样辨别小产权房?


  鉴别是不是小产权房,可以从以下两个角度来看:


  1、看有无房本


  很多小产权房屋是没有房产证的。不管是小产权房,还是没办理下房本的房子,建议不要交易。


  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条:下列房地产,不得转让:


  ①、以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;


  ②、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的;


  ③、依法收回土地使用权的;


  ④、共有房地产、未经其他人书面同意的;


  ⑤、权属有争议的;


  ⑥、未依法登记领取权属证书的;


  ⑦、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。


  2、看是不是房屋所有权或者不动产权证


  合法且受法律保护的房屋交易,所交易的房屋必须拥有房屋所有权证或者不动产权证。


  而小产权房的“房产证”,是由县政府或乡政府颁发,并非由当地不动产登记中心颁发。


  综上所述,小产权房可能在价格上有很大优势,但是购房者必须清楚,小产权房在法律上是明令禁止上市交易的,同样的,也不能得到法律的保护。购房者切不可贪图便宜,造成一些不必要的损失。

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