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小产权房是什么?小产权房和商品房的优势有哪些?

发布时间:2021-10-14作者:小编游览:281

  最高人民法院 《2011年全国民事审判工作会议纪要》第15条第1、2款规定“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售,应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定,认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同,不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的,应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。”


  宅基地买卖如何合法?


  根据上述规定,买卖农村私房所有权及其宅基地使用权的,买受人与出卖人须符合以下条件,才可能认定买卖行为合法有效。


  1、转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)


  2、同一集体经济组织内部成员转让


  3、受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件


  4、转让行为征得集体组织同意


  5、宅基地使用权不得单独转让,地随房一并转让。


  一、什么是小产权房?


  什么叫小产权房?小产权房是什么意思?买卖小产权房有哪些风险?很多人对小产权房的概念很模糊,也不知道买小产权房应该注意些什么,现在就让我们一起来学习下,以便大家以后买房对这些内容不困扰。


  小产权房又叫乡产权房,并不是法律意义上的概念,而是一种约定俗成的名称。一般来讲,小产权房是指在中国农村和城市郊区,由村集体组织或开发商凭借新农村建设等名义出售的建筑在农村集体土地上的房屋,或者是由农民自行组织建造的用于销售的住房。


  小产权房有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局有备案,也就是说, 小产权房具有法律意义上的产权所有,产权永久性。


  普通商品房属于“大产权房”,这种房子是有国家发的房产证,能进行买卖交易,一般分为70年产权、50年产权以及40年产权。


  二、小产权房有哪些分类?


  小产权房一般分为两类。


  1.农民宅基地上建成的用于销售的房子。


  在集体建设用地上建成的房屋,即“宅基地”上建成的房子。法律是允许乡村集体组织在集体土地上建造住宅的。只要依法办理了相关审批手续,就是合法建筑。


  此类房子能否购买和转让?


  根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定,农村宅基地属于集体所有,村民对宅基地享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为能不能受到法律的承认与保护,能不能办理土地使用证,房产证等合法手续。


  也就是说,小产权房是可以向非本集体成员的第三人转让或出售的。小产权房的转让,是说其转让或销售在集体成员内部转让和置换。


  2.在集体乡镇企业用地或者占用耕地违法建设的用于销售的房子。


  在集体乡镇企业用地或者占用耕地违法建设的房屋,违反《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业的建设。

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  因此,此类房子属于非法的房产,是不能进行购买和转让的。


  三、购买小产权房有什么风险?


  1.小产权房,没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会的《集体土地使用证》,即宅基地证。不能像“大产权”的房子一样抵押、流转上市,不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续。


  2.无法办理贷款


  小产权房因为没有房产证,没有经过备案,因此无法申请贷款,只能一次性或分期付款。同时未来也不能拿房子去银行作抵押。

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