深圳楼市为什么这么火爆？我为你深度解析楼市真相

　　近期深圳楼市行情火热：新盘开盘普遍热销，日光盘、时光盘成交量屡屡打破记录；二手房市场上，改善型住房、投资性置业入市积极，年底深圳楼市翘尾已经是板上钉钉。事实上，全国性的政策福利只是给深圳楼市火热再添一把火，即使在被认为进入调整的今年，深圳楼市火爆现象，自有其内在原因。

　　资料显示，一线城市房价的涨幅大约在5%，而二三线城市的房价将保持稳定。业内专家表示，一线城市住房需求旺盛但供应偏紧，是房价上涨压力明显的主要因素。根据深圳市规划和国土资源委员会公布数据，深圳一手房前10个月成交均价为2.2万元/平方米，而11月全市一手住宅成交均价为26536元/平方米，环比上涨4000元/平方米。

　　根据国家统计局公布的70个大中城市房屋销售价格指数，7月深圳新建商品住宅价格同比上涨5.1%。1～8月，深圳新建商务公寓成交均价为36456元/平方米，是同期新建商品住宅均价的1.64倍。部分商务公寓均价超过7万元/平方米。

　　受政策利好的影响，购房者入市热情再度高涨，频频打破销售记录。据美联物业全国研究中心统计，11月以来，深圳二手住宅市场延续良好态势，月成交量创下一年来的最高位。全市共成交6266套，环比大涨64.68%；成交面积为53.29万平方米，环比大涨62.44%。根据深圳中原内部成交监测数据显示，二手住宅市场成交均价为31882元/平方米，环比上涨3.65%，成交价格创历史新高。

　　理由2：刚需置业带旺楼市热情

　　在政策利好的推动下，深圳经历了近一个月的密集推盘高潮，“日光盘”不断出现，让人再一次叹服深圳刚需置业者强大的购买力。

　　上周，深圳共有同创九著 (论坛)、宏发世纪 (论坛)城、星河传奇 (论坛)、平吉上苑 (论坛)四个项目开盘，其中星河传奇首推750套80～170平方米3至6房单位，实现均价3.2万元/平方米，3小时内售罄，销售额达25亿元；央行降息次日，前海时代 (论坛)、中海锦城 (论坛)、星河WORLD银湖谷 (论坛)三盘同时首开，合计推出1745套房源，共吸引5000多人到现场购房，其中星河银湖谷实现3小时销售23亿元，销售量大，吸金速度快，深圳楼市热情再度被推高，楼市信心大大增强。

　　在央行降息政策出台当晚，更有深圳开发商大胆预言，深圳楼价在未来的3年内将翻番，今后3年深圳房价会有一个补涨的过程，资金宽松后房价自然上涨，翻番大有可能。业内人士表示，一线城市充沛的就业机会和开放的经济环境，吸引着大量的流动人口，其远远高于全国平均水平的常住户籍人口比，大大加强了城市的内部竞争，为城市经济的持续快速发展创造了有利条件，也在很大程度上促进了城市刚性需求长期旺盛。因此就长期角度来看，深圳房地产需求仍将持续旺盛，市场发展仍然远未到顶。

　　理由3：供求矛盾日益尖锐

　　2013年深圳常住人口是1062万，但是实际管理的人口接近2000万。而深圳的土地面积行政辖区面积是1951平方公里。如果按照2000万人口除以1900多平方公里的土地一算，深圳每平方公里的人口1万人以上，这是全世界最高的人口密度了。

　　根据全国第六次人口普查数据，截止到2010年底，深圳住房自有率为26.9%（覆盖范围包括原农村私房），而北京、上海住房自有率在70%左右，广州为89.9%，远高于深圳；截至2013年底，估计深圳住房自有率为30%，居民住房自有水平仍比较低，全市有70%的人靠租房来解决住房问题。

　　按照常住人口家庭650万户（1062万人）、当前住房自有率30%、年住房供应量11万套测算，当深圳住房自有率达到国际城市化完成时的一般标准为80%，未来潜在刚性需求将有320多万套，需求实现时间29年；如果住房自有率达到70%（即北京、上海目前水平），需求实现时间23年。而深圳每年流入的人口超过50万，更是增加了深圳楼市持续走强的动力。

　　在人口规模庞大、潜在购房需求巨大的背景下，新增建设用地基本枯竭，存量土地因拆迁成本高、更新难度大、建设周期长、未来供应规模有限等条件下，深圳房地产市场供求关系紧张的局面将长期存在，势必加大深圳供需矛盾。

　　理由4：房地产投资价值稳定

　　今年全国房地产市场表现不如预期，二三线城市房地产市场哀鸿遍野，让人们更加笃信对一线城市房地产抗跌性和升值性。深圳作为中国四大一线城市之一，即使在房地产市场表现不如预期的今年上半年，房地产市场运行总体平稳，房地产开发投资稳定增长，住房价格稳中有涨。

　　在投资渠道有限的情况下，投资者把投资房产作为资产增值、保值的首选。加之租赁市场活跃，回报稳定，无论豪宅还是公寓都有市场。楼市持续活跃，人们看好未来二三十年的潜在价值。而纯水岸 (论坛)十六期、招商双玺、中海九号公馆等豪宅的热销，更是因为投资者普遍看中一线城市豪宅物业的升值价值。

　　理由5：巨大价格差，吸引港人置业

　　深圳被誉为“香港后花园”，随着深港两地经贸联系加深，由于深港两地房价的巨大差价，很多港人来深圳置业。深圳的移民化、国际化也是深圳楼市跑火的推手。

　　一般来说房地产越发展，片区就会越吸引人。香港规划署公布的调查数据显示，在内地居住的成年港人，超过三成集中在深圳。随着香港与内地边界的含义越来越淡化，两边的趋同没法避免的，而深圳跟香港之间房价巨大的差别，港人来深置业行情必将持续走高。

　　理由6：人均收入高，房产成主要投资对象

　　根据2014年上海研究院《全国35个大中城市房价收入比排行榜》，2013年全国35个大城市房价收入比均值为10.2，过半数超过8，深圳房价收入比以17.2倍高居全国首位。而伦敦金融城政府最新公布的全球75个金融中心最新排名，伦敦、纽约和香港为前三甲，深圳排第九名，位居国内城市之首。

　　深圳地均产值、人均收入水平和外贸出口总额曾稳居全国大中城市之首；国内生产总值居大中城市第四位；财政收入居大中城市前三位。活跃的经济环境，为深圳人积累了雄厚的财富。人均收入高，可支配收入多，投资置业意识强。房产和股市成为投资的主要对象。

　　理由7：区域性政策红利助燃楼市

　　今年年初，深圳首次提出“聚焦湾区经济，构建区域协同发展新优势”，把“发展湾区经济”写入了政府工作报告。湾区经济具有开放的经济结构、高效的资源配置能力、强大的集聚外溢功能、发达的国际交往网络，是世界一流城市的显著特征。它可以说是当今世界经济形态的龙头，各种资源自然而然会向源头集聚，到源头来汲取养分，了解信息，有利于形成对于人流、物流、资金流、信息流等各种要素资源的聚集效应。

　　作为深港合作的先导区，前海中心区融入“深港一体化和深圳国际化”这两大背景，前海中心区定位为包括香港在内的整个珠三角的现代服务业中心，将作为国际资本进入内地的“门户”。而深圳湾定位超级总部基地，是全球经济产业链的最终端。这些城市发展潜力，也为深圳楼市注入动力。

　　理由8：城市配套完善的叠加效应

　　受益于行政资源优势及历史性因素驱动，一线城市的配套水平长期居于全国前列。面对城市的快速发展，常住人口总量的快速上升，为了尽快提高城市承载能力，深圳一直在加速基础设施的投资，在此方面的投资也一直位于全国前列。对一线城市而言，优异的城市工作环境使得大部分租户愿意留下定居，因此租房户占比的高企一方面有利于缓解住房不足的困境，另一方面也有利于为城市房地产市场提供潜在需求。