浅述我国小产权房的相关法律问题

摘要：小产权房”是我国土地所有权国有和农村集体所有二元结构下出现的特有现象，也是在我国社会经济迅速发展过程中，城市化进程加快背景下产生的新问题。价格低廉的小产权房的出现，从一定程度上缓解了现存的购房压力，但其在法律上仍属违章建筑．滋生了许多社会纠纷，如何从法律的角度来来解决这些问题，是本文所关注的核。

一、小产权房概念

“小产权房”并不是一个制定法上的概念。原国家建设部2007年下发的《关于购买新建商品房的风险提示》中首次使用“小产权房”的提法。“小产权房”是对建造在没有经过法定程序取得国有土地使用权的城市郊区、农村集体所有土地上，并以“商品房”名义买卖，但无法获得法律上房屋产权房屋的一种习惯性称谓，是与“大产权房”相对而言的。

二、小产权房存在的原因分析

(一)体制原因

1．我国现存的城乡二元化的土地制度是小产权房出现的根本原因。我国的土地制度实行公有制，包括国家所有和农村集体所有两部分，二者的区别在于国家所有的土地可以依法流转；而农村的住宅用地却无法自由流转。导致了农村和城市土地资源配置的严重失衡，出现“同地不同价”的不公平现象。小产权房的出现就是要打破这种不均衡，通过变通的形式参与市场以获取更多的土地增值收益。

2．我国住房保障制度不完善

目前我国住房保障制度主要包括住房公积金制度、廉租房制度和经济适用房制度。但是，在实际生活中，住房公积金制度大多涉及到的只是政府、事业单位等工薪待遇本身就较高人群，对于那些低收入者根本起不到作用；同时廉租房和经适房正处于前期调研试行阶段，还没有全面展开，所以，面对不断攀升的房价和执行上的疏漏，现行的住房保障制度还不能满足当前社会的需要。

(二)经济原因

1．城市高房价是促使小产权房市场繁荣的重要原因

自2007年以来，城市房地产市场一再升温，尽管政府相继出台了各种旨在遏制房价的严厉调控政策，都无法阻止房价一路飙升的态势。城市一些低收人人权不得不把投向价格较便宜的郊区小产权房；同时价格低廉、环境较好的乡村小产权房也吸引了一群退休养老前来购买。

2．利益的驱使是开发小产权房的直接原因

根据我国当前的法律法规，只有城市建设用地才能用作正规的房地产开发，政府垄断了房地产一级市场，集体所用土地要想合法进入房地产市场，必须先通过征收变成国有土地，在开发商必须缴纳土地出让金后，政府方可出让给开发商进行市场流通，这其中最大的获益者是政府。在利益的驱使下，当地农民或乡镇政府通过集资或者与开发商合作的方式建造小产权房，低成本形成的价格优势给当地农民带来的利益，刺激越来越多的农民开始涉足小产权房市场。

(三)法律原因

1．法律规制的缺失

我国《土地管理法》对国有土地和集体土地的利用和管理都作出了相关规定。然而对于两种土地上所建造的房产，法律却并没有全部覆盖。我国《城市房地产管理法》以及配套的相关规章来规范城市房地产市场，但只适用于取得国有土地使用权的土地，对于在农村集体土地上开发的房地产是不适用的，造成农村房屋开发建设规范的空白，而对于农村集体土地上的房产如何认定和管理到现在也没有确切的法律依据。2008年1月1日起新实行的《中华人民共和国城乡规划法》是指导农民宅基地规划的专门法，其虽将城乡纳入一体规划，但却因集体土地法规体系的缺失而使该法的实施为集体土地使用权流转、乡镇企业建设用地、宅基地、小产权房等问题的产生提供了巨大的灰色运转空间。法律的缺失极大助长了购买和有意购买小产权房的人“法不责众”的态度，进而造成了小产房的突飞猛进，屡禁不止的现象。

2．法律规范的矛盾

《宪法》中明确规定：“土地使用权可以依法转让。”而且，《物权法》中也指出，国家和集体在市场经济环境中，具有平等的法律地位以及发展权利。但是，在《土地管理法》中，则对农民集体土地转让进行了诸多限制。我国对集体土地所有权和其上房屋所有权的规定是不明确或是相矛盾的，这既阻碍了集体土地房地产权利的完整实现，同时又给小产权房的产生制造了法律规范的漏洞和产生空间。

三、解决我国小产权房问题的对策建议

小产权房治理工作关系到我国城镇化建设的成败，在大量农户涌人城市的背景下，如何满足其基本的住房需求是一个严峻问题。

(一)改革和完善我国现行土地制度

土地的二元化结构从根本上导致了小产权房的产生，我们应该根据平等原则，使农村集体土地与国有土地“同地同权”，使农村集体土地可以自由流转。目前，我国还无法彻底打破城乡二元化制度。但可以尝试性的不断完善集体土地的建设、管理和流转的规范系统，在治理方式上“变堵为疏”。例如，进一步明晰农村集体土地产权。

(二)采取合理化分类治理的策略

1．严格禁止新开发建设小产权房。在有关小产权房法律法规没有正式出台之前，必须坚决制止新增小产权房量，否则，就会加重治理难度。目前浙江省正在推行“三改一拆”活动。无疑将从源头上控制小产权房的蔓延。

2．正在建设或已经建设好尚未出售的小产权房。可以由政府出面，按成本价收购，并给与适当补偿，将其转变为保障性住房，不仅有利于我国完善我国住房保障制度，而且又不至于造成资源的浪费。

3．符合相关条件、建筑质量合格并且已经出售的小产权房。可以责令开发单位袍交相关费用、补办各种手续。或者要求购房者在申请办理产权证书时补缴土地出让金290的差价。

4．对非法建造的小产权房。应当坚决强制拆除，对于给购房者造成损失，国家应给与适当的经济补偿。

(三)小产权房规制的法律途径

1．制定农村不动产登记制度我国《物权法》明确规定，不动产的变更必须进行公示登记，但在我国农村地区缺乏相关不动产登记制度。所以，所以应该在我国的《物权法》、《土地登记办法》、《房屋登记办法》中制定农村建设用地使用权自由流转制度细则以便填补这一法律空白

2．完善法律法规的相关规定由于《土地管理法》第43条、第63条限制了农村的建设用地使用权流转，所以可将现行的《土地管理法》修改为不得侵占、买卖等非法的形式转让土地，国有土地与集体土地的使用权可以依法进行转让。随着我国城乡一体化的不断深人，农村经济发展到一定程度是可以为了适应社会需要增加农村的居民出卖出租住房的有关规定。

3．加强我国农村小产权房的风险防范由于我国农村小产权房的不断出现，监管部门的责任重大。要解决农村小产权房问题，就必须要有一个独立的监管机构进行严格的管理。同时，要加快房地产市场监管立法，房地产市场监管直接对市场主体及其行为进行约束和限制，比如政府部门对房地产开发商囤积土地、虚假宣传、操纵房价等行为的惩治。

四、结语

从目前来看，可以对小产权房问题进行分门别类处理；从长远来看，需要对我国的土地制度进行反思和改革，完善农村土地征用制度。对小产权房问题从根本上进行治理。同时，国家对小产权房的有关政策还需要地方政府的有效配合，才能完成相关法律法规之间的衔接，带动我国房地产市场的健康有序的发展。

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